Le bail commercial est un contrat assez complexe, notamment pour les nouveaux entrepreneurs. Si vous envisagez de louer un local pour y exercer une activité commerciale, cet article vous aidera à mieux comprendre ce qu’est un bail commercial tout en énumérant les différents éléments clés à intégrer dans le contrat de bail.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat juridique concernant la location d’un bien immobilier utilisé à des fins commerciales. Il établit les conditions et les termes de la location entre le bailleur (propriétaire) et le locataire.
A la différence d’un bail résidentiel, le bail commercial implique l’exercice d’une activité économique.
Les types de baux commerciaux
Le bail commercial classique
C’est le bail commercial le plus répandu, on l’appelle également le bail 3-6-9. Généralement, ce type de bail commercial dure 9 ans, peut être résilié tous les 3 ans par le locataire et au bout de 6 ans par le bailleur. Le locataire dispose d’un droit de renouvellement automatique à l’expiration de chaque période triennale.
Le bail dérogatoire
Il présente l’avantage de s’écarter des dispositions légales strictes qui concernent les baux commerciaux classiques. Le locataire bénéficie de plus de flexibilité, ce qui lui permet notamment de pouvoir tester une nouvelle activité avant de s’engager à long terme puisqu’il est généralement limité à une durée maximale de 3 ans. Cependant, le bailleur a la possibilité de résilier le contrat à tout moment et le locataire ne dispose pas d’un droit de renouvellement automatique.
Le bail précaire
C’est un bail qui a une durée maximale de 24 mois. Le locataire dispose du droit à un renouvellement automatique, à condition que le propriétaire ne s’y oppose pas. C’est un bail idéal pour une activité temporaire ou pour un entrepreneur souhaitant effectuer un essai d’activité sans avoir à s’engager sur une trop longue période.
Les points clés d’un bail commercial
La description du local
Plusieurs points importants doivent être décrits dans le contrat de bail commercial, parmi lesquels :
- la localisation
- la superficie
- la configuration
- les caractéristiques spécifiques
Loyer et charges
Doivent figurer dans le bail commercial :
- le montant du loyer
- la fréquence de paiement
- les modalités de révision éventuelle du loyer
- les différentes charges (incluses ou non dans le loyer) : frais de gestion, taxes foncières, entretien partie communes…
La destination du local
Le bail commercial doit précisément énoncer la destination du local à savoir l’activité commerciale à laquelle il est destiné. Le bail peut ainsi contenir des restrictions sur les activités spécifiques autorisées ou des clauses spéciales liées à l’activité commerciale en question.
Les conditions de résiliation
Il s’agit des conditions dans lesquelles le bailleur ou le locataire peut résilier le bail commercial :
- préavis
- motifs de résiliation
- indemnités éventuelles
- modalités de récupération du dépôt de garantie
Travaux d’aménagements
Le bail commercial doit prévoir qui du bailleur ou du locataire aura la responsabilité des travaux d’aménagements, de maintenance et de réparation du local.
Les deux cocontractants peuvent également ajouter des clauses spécifiques en fonction des besoins. Il peut s’agir d’options de renouvellement, de droit de préemption, de clauses d’exclusivité…